ГлавнаяИнфоцентрСовместное домовладение в нежилых зданиях, сооружениях

Обзор основных изменений законодательства о совместном домовладении в нежилых зданиях, сооружениях

В январе 2021 года с целью совершенствования норм законодательства о совместном домовладении, а также с учётом правоприменительной практики, приведения в соответствие норм законодательства был подписан Закон Республики Беларусь "Об изменении Закона Республики Беларусь N 78-З "О совместном домовладении", которым излагается в новой редакции Закон Республики Беларусь от 08.01.1998 N 135-З "О совместном домовладении". Новый закон о совместно домовладении предусматривает значительные изменения правового регулирования совместного домовладения в нежилых капитальных строениях (зданиях, сооружениях) по сравнению с ранее действующим.

Основные нормативно-правовые акты, в том числе технические, регламентирующие совместное домовладение в нежилых строениях по состоянию на 27.08.2021 года:

    Кодекс Республики Беларусь от 07.12.1998 N 218-З (ред. от 05.01.2021) "Гражданский кодекс Республики Беларусь" (ст. 249, 250), (далее – ГК); Закон Республики Беларусь от 04.01.2021 N 78-З "Об изменении Закона Республики Беларусь "О совместном домовладении" (далее – Закон N 78-З); Закон Республики Беларусь от 08.01.1998 N 135-З (ред. от 04.01.2021) "О совместном домовладении" (далее – Закон №135-З). Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 02.07.2021 N 384 "О реализации Закона Республики Беларусь от 4 января 2021 г. N 78-З "Об изменении Закона Республики Беларусь "О совместном домовладении" (вместе с "Положением о порядке уплаты обязательных платежей в отношении общего имущества совместного домовладения в случае расположения в нежилом капитальном строении (здании, сооружении) жилых изолированных помещений", "Положением о порядке проведения местным исполнительным и распорядительным органом либо уполномоченной им организацией открытого конкурса по выбору уполномоченного лица", "Положением о порядке формирования и ведения государственного реестра организаций, которые могут выступать уполномоченным лицом по управлению общим имуществом совместного домовладения") (далее - Постановление №384); ТКП 45-1.04-305-2016 «Техническое состояние и техническое обслуживание зданий и сооружений. Основные требования» (далее –ТКП 45-1.04-305-2016).

Обязательные платежи в совместном домовладении

Согласно ст. 4-5 Закона N 135-З субъектами отношений по совместному домовладению являются: 
  • a. участники совместного домовладения;
  • b. товарищество собственников;
  • c. организация, управляющая общим имуществом совместного домовладения;
  • d. уполномоченное лицо, назначаемое местным исполнительным и распорядительным органом в случаях и порядке, предусмотренных Законом N 135-З (далее - уполномоченное лицо);
  • e. иные лица, участвующие в отношениях по совместному домовладению.
Согласно ст. 9 Закона N 135-З участники совместного домовладения самостоятельно несут расходы (обязательные платежи):
  • a. по эксплуатации общего имущества совместного домовладения (использование по назначению общего имущества совместного домовладения с систематическим осуществлением комплекса организационно-технических мероприятий по содержанию, техническому обслуживанию нежилого капитального строения (здания, сооружения), техническому обслуживанию лифта, текущему ремонту и капитальному ремонту общего имущества совместного домовладения);
  • b. по оплате коммунальных услуг (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), газо-, электро-, теплоснабжение, снабжение сжиженным углеводородным газом от индивидуальных баллонных или резервуарных установок, обращение с твердыми коммунальными отходами);
  • c. по выплате вознаграждения за оказание услуг по управлению общим имуществом совместного домовладения в случае управления общим имуществом совместного домовладения уполномоченным лицом, организацией, управляющей общим имуществом совместного домовладения;
  • d. по дополнительным услугам (установка и (или) техническое обслуживание систем видеонаблюдения снаружи и внутри капитального строения (здания, сооружения); установка ограждения, шлагбаума; организация работы и содержания вахтеров (консьержей) и иного обслуживающего персонала; услуги, связанные с благоустройством земельного участка, предоставленного для строительства и (или) обслуживания капитального строения; установка дополнительного освещения на капитальном строении; установка и (или) техническое обслуживание запорно-переговорных устройств; иные услуги, необходимые для содержания и эксплуатации общего имущества совместного домовладения, определяемые на общем собрании участников совместного домовладения (общем собрании членов товарищества собственников).
Указанные «обязательные платежи» уплачиваются в зависимости от размера доли участника совместного домовладения в общем имуществе такого домовладения. Иной порядок распределения обязательных платежей возможен в двух случаях: если он установлен общим собранием участников совместного домовладения, а также в случае расположения в нежилом капитальном строении (здании, сооружении) жилых изолированных помещений (ст. 9 п.1 Закона N 135-З).

В зависимости от выбранного способа управления общим имуществом договоры на оказание коммунальных услуг в отношении общего имущества совместного домовладения заключаются в интересах участников совместного домовладения: председателем правления товарищества собственников; участником совместного домовладения, уполномоченным общим собранием участников совместного домовладения; организацией управляющей общим имуществом совместного домовладения, либо уполномоченным лицом (ч. 1 п. 3 ст. 9 Закона N 135-З).

Способы управления совместным домовладением

Согласно ст. 13 Закона N 135-З Управление общим имуществом совместного домовладения осуществляется одним из следующих способов:

   Способы  Заключаемые договора

1

 Непосредственно участниками совместного домовладения (если не более 15 собственников) Договор о совместном домовладении заменяет Договор на эксплуатацию и иные подобные ранее заключенные договора;

Договор на оплату коммунальных услуг;

Договор на оказание и оплату дополнительных услуг.

2

 Организацией, управляющей общим имуществом совместного домовладения Договор об управлении общим имуществом совместного домовладения заменяет Договор на эксплуатацию и иные подобные ранее заключенные договора;

Договор на оплату коммунальных услуг;

Договор на оказание и оплату дополнительных услуг.

3

 Уполномоченным лицом (назначется местным исполнительным и распорядительным органом)
 

4

 Товариществом собственников   в соответствии с законодательством 
 

5

 Иным способом, предусмотренным законодательными актами (Конституцией Республики Беларусь, законами, декретами и указами Президента Республики Беларусь)
 в соответствии с законодательством 

Договор на управление общим имуществом совместного домовладения является возмездным, бессрочным и заключается в простой письменной форме в двух экземплярах.

Участники совместного домовладения при заключении договора на управление общим имуществом совместного домовладения обязаны передать организации, управляющей общим имуществом совместного домовладения, или уполномоченному лицу техническую и иную имеющуюся документацию, необходимую для управления общим имуществом совместного домовладения (п. 4. ст. 19 Закона №135-З).

Если иное не установлено договором на управление общим имуществом совместного домовладения, организация, управляющая общим имуществом совместного домовладения, уполномоченное лицо ежегодно до 31 марта текущего года представляют участникам совместного домовладения письменный отчет об исполнении договора на управление общим имуществом совместного домовладения за предыдущий год и план управления общим имуществом совместного домовладения на текущий год путем размещения их на информационных стендах, расположенных в нежилом капитальном строении (здании, сооружении), в котором возникли отношения по совместному домовладению, либо иным доступным способом, предусмотренным договором на управление общим имуществом совместного домовладения (п. 5 ст. 19 Закона №135-З).

Договоры об оказании коммунальных услуг в отношении общего имущества совместного домовладения заключаются в интересах участников совместного домовладения в зависимости от выбранного способа управления общим имуществом совместного домовладения председателем правления товарищества собственников, участником совместного домовладения, уполномоченным общим собранием участников совместного домовладения, организацией, управляющей общим имуществом совместного домовладения, уполномоченным лицом, назначаемым местным исполнительным и распорядительным органом (далее - лицо, уполномоченное управлять общим имуществом совместного домовладения). Лицо, уполномоченное управлять общим имуществом совместного домовладения, при заключении договоров об оказании коммунальных услуг выступает как представитель всех участников совместного домовладения, действуя от их лица и за их счет (п.3 Постановления №384).
Порядок принятия решений общим собранием собственников

Решение о выборе способа управления общим имуществом совместного домовладения непосредственно участниками совместного домовладения принимается на общем собрании участников совместного домовладения, которое является правомочным (имеет кворум), если его участники обладают в совокупности не менее чем двумя третями голосов от общего количества голосов, принадлежащих участникам совместного домовладения. (п. 2 ст. 15 Закона N 135-З).

Голосование на общем собрании участников совместного домовладения может быть открытым или письменным опросом.

Уведомление о проведении общего собрания участников совместного домовладения должно быть размещено (направлено) не позднее десяти календарных дней до даты его проведения. Решением общего собрания участников совместного домовладения может быть предусмотрен иной срок размещения (направления) уведомления, за исключением уведомления о проведении общего собрания участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом совместного домовладения (ч.4 п. 2 ст. 20 Закона № 135-З).

Общим собранием участников совместного домовладения, за исключением общего собрания участников совместного домовладения, проводимого в форме письменного опроса, избирается председатель собрания, который ведет собрание, а также из числа участников совместного домовладения - секретарь собрания, который ведет протокол этого собрания (ч. 5 п. 2 ст. 20 Закона № 135-З).

При проведении общего собрания участников совместного домовладения в форме письменного опроса каждому участнику совместного домовладения инициатором направляется бюллетень для голосования в порядке, установленном общим собранием участников совместного домовладения. Требования к содержанию бюллетеня и порядку его заполнения устанавливаются Постановлением N 384. Бюллетени хранятся в течение пяти лет со дня проведения общего собрания участников совместного домовладения (п.3 ст. 20 Закона № 135-З).

Что меняется в совместном домовладении по новому закону для управляющих организаций?

Изменилися перечень способов управления имуществом совместного домовладения согласно ст. 13.1 Закона N 135-З в который не включен «иной способ, предусмотренный законодательством» основанный ранее исключительно на возмездном оказании услуг, комиссии. Утвержден типовой договор о совместном домовладении, предметом которого является возмездная услуга по управлению общим имуществом совместного домовладения. Появился четкий перечень субъектов, которые могут управлять имуществом совместного домовладения. При этом, устанавливаются требования к образованию, стажу руководителя и его заместителям в организации, управляющей общим имуществом совместного домовладения. Указанные лица должны иметь высшее образование либо среднее специальное (техническое, экономическое, юридическое) образование, либо иное среднее специальное образование и опыт работы в сфере жилищно-коммунального хозяйства не менее 3 лет, а также освоить содержание образовательной программы обучающих курсов по вопросам управления общим имуществом (п. 4 ст. 16 Закона N 135-З). 

В соответствии со ст. 2 - 7 Закона N 78-З, п. 6 Постановления №384 установлен шестимесячный срок со дня вступления в силу Закона N 78-З для приведения в соответствие Закону N 135-З (в ред. от 04.01.2021) договоров о совместном домовладении и иных договоров, предусматривающих управление общим имуществом, заключенных до вступления в силу Закона N 78-З.




ЧТО ЕЩЕ МОЖЕТ БЫТЬ ПОЛЕЗНО: 

Договор на управление общим имуществом совместного домовладения 2021;

Договор на техническое обслуживание 2021;

Денис Дергачёв

Денис Дергачёв

Юрист

jurusluga.by

info@jurusluga.by

+375 44 771-31-47

Заказать звонок

Быстрая консультация

Спасибо.

Ваш запрос отправлен.
В ближайшее время мы с Вами свяжемся.