Обзор основных изменений регулирования эксплуатации и обслуживания имущества совместного домовладения в нежилой недвижимости с июля 2021 года

В январе 2021 года с целью совершенствования норм законодательства о совместном домовладении был подписан Закон Республики Беларусь "Об изменении Закона Республики Беларусь N 78-З "О совместном домовладении", которым излагается в новой редакции Закон Республики Беларусь от 08.01.1998 N 135-З "О совместном домовладении".

Изменения в Закон "О совместном домовладении" предусматривают корректировку правового регулирования совместного домовладения в нежилых капитальных строениях (зданиях, сооружениях) по сравнению с ранее действующим. Рассмотрим ниже основные из них. 

(1) Перечень способов управления имуществом совместного домовладения теперь фактически стал закрытым

№	Способы	Заключаемые договора
1	Непосредственно участниками совместного домовладения (если не более 15 собственников)	Договор о совместном домовладении; Договор на оплату коммунальных услуг; Договор на оказание дополнительных услуг.
2	Организацией, управляющей общим имуществом совместного домовладения	Договор об управлении общим имуществом совместного домовладения заменяет договор на эксплуатацию и иные подобные ранее заключенные договора. При этом до конца года все ранее заключенные аналогичные договора должны быть првиедены в соовтетствие с типовым договором об управлении общим имуществом совместного домовладения Договор на оплату коммунальных услуг; Договор на оказание и оплату дополнительных услуг.
3	Уполномоченным лицом (назначется местным исполнительным и распорядительным органом)	Договор об управлении общим имуществом совместного домовладения; Договор на оплату коммунальных услуг; Договор на оказание и оплату дополнительных услуг.
4	Товариществом собственников	В соответствии с законодательством
5	Иным способом, предусмотренным законодательными актами (Конституцией Республики Беларусь, законами, декретами и указами Президента Республики Беларусь)	В соответствии с законодательными актами, которые прямо предусматривают иной способ управления имуществом совместного домовладения. Сегодня в основном это несколько нормативных актов, которые регулируют управление совместным имуществом крупными застройщиками

Решение о выборе способа управления общим имуществом совместного домовладения непосредственно участниками совместного домовладения принимается на общем собрании участников совместного домовладения, которое является правомочным (имеет кворум), если его участники обладают в совокупности не менее чем двумя третями голосов от общего количества голосов, принадлежащих участникам совместного домовладения. (п. 2 ст. 15 Закона N 135-З).

Голосование на общем собрании участников совместного домовладения может быть открытым или письменным опросом.

Уведомление о проведении общего собрания участников совместного домовладения должно быть размещено (направлено) не позднее десяти календарных дней до даты его проведения. Решением общего собрания участников совместного домовладения может быть предусмотрен иной срок размещения (направления) уведомления, за исключением уведомления о проведении общего собрания участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом совместного домовладения (ч.4 п. 2 ст. 20 Закона № 135-З).

Общим собранием участников совместного домовладения, за исключением общего собрания участников совместного домовладения, проводимого в форме письменного опроса, избирается председатель собрания, который ведет собрание, а также из числа участников совместного домовладения - секретарь собрания, который ведет протокол этого собрания (ч. 5 п. 2 ст. 20 Закона № 135-З).

При проведении общего собрания участников совместного домовладения в форме письменного опроса каждому участнику совместного домовладения инициатором направляется бюллетень для голосования в порядке, установленном общим собранием участников совместного домовладения. Требования к содержанию бюллетеня и порядку его заполнения устанавливаются Постановлением N 384. Бюллетени хранятся в течение пяти лет со дня проведения общего собрания участников совместного домовладения (п.3 ст. 20 Закона № 135-З).

Договор на управление общим имуществом совместного домовладения является возмездным, бессрочным и заключается в простой письменной форме в двух экземплярах или в ином количестве, необходимом сторонам. 
 
Участники совместного домовладения при заключении договора на управление общим имуществом совместного домовладения обязаны передать организации, управляющей общим имуществом совместного домовладения, или уполномоченному лицу техническую и иную имеющуюся документацию, необходимую для управления общим имуществом совместного домовладения (п. 4. ст. 19 Закона №135-З).

Если иное не установлено договором на управление общим имуществом совместного домовладения, организация, управляющая общим имуществом совместного домовладения, уполномоченное лицо ежегодно до 31 марта текущего года представляют участникам совместного домовладения письменный отчет об исполнении договора на управление общим имуществом совместного домовладения за предыдущий год и план управления общим имуществом совместного домовладения на текущий год путем размещения их на информационных стендах, расположенных в нежилом капитальном строении (здании, сооружении), в котором возникли отношения по совместному домовладению, либо иным доступным способом, предусмотренным договором на управление общим имуществом совместного домовладения (п. 5 ст. 19 Закона №135-З).

Исходя из вышеизложенного, с июля 2021 года в Беларуси изменилися перечень способов управления имуществом совместного домовладения, где ранее утвержденный «иной способ, предусмотренный законодательством», основанный ранее исключительно на свободном договоре возмездного оказания услуг, комиссии, более не доступен. Утвержден типовой договор об управлении общим имуществом совместного домовладения, предметом которого является возмездная услуга по управлению общим имуществом совместного домовладения. Появился четкий перечень субъектов, которые могут управлять имуществом совместного домовладения.

Также необходимо отметить, что с июля 2021 года устанавливаются требования к образованию, стажу руководителя и его заместителям в организации, управляющей общим имуществом совместного домовладения, ранее именуемые как эксплуатирующие (обслуживающие) организации. Указанные лица должны иметь высшее образование либо среднее специальное (техническое, экономическое, юридическое) образование, либо иное среднее специальное образование и опыт работы в сфере жилищно-коммунального хозяйства не менее 3 лет, а также освоить содержание образовательной программы обучающих курсов по вопросам управления общим имуществом (п. 4 ст. 16 Закона N 135-З). 

(2) Обязательные платежи по совместному домовладению должны и обязаны нести участники имущества совместного домовладения (собственники помещений)

Согласно ст. 9 Закона N 135-З участники совместного домовладения самостоятельно несут расходы (обязательные платежи):

• a. по эксплуатации общего имущества совместного домовладения (использование по назначению общего имущества совместного домовладения с систематическим осуществлением комплекса организационно-технических мероприятий по содержанию, техническому обслуживанию нежилого капитального строения (здания, сооружения), техническому обслуживанию лифта, текущему ремонту и капитальному ремонту общего имущества совместного домовладения);
• b. по оплате коммунальных услуг (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), газо-, электро-, теплоснабжение, снабжение сжиженным углеводородным газом от индивидуальных баллонных или резервуарных установок, обращение с твердыми коммунальными отходами);
• c. по выплате вознаграждения за оказание услуг по управлению общим имуществом совместного домовладения в случае управления общим имуществом совместного домовладения уполномоченным лицом, организацией, управляющей общим имуществом совместного домовладения;
• d. по дополнительным услугам (установка и (или) техническое обслуживание систем видеонаблюдения снаружи и внутри капитального строения (здания, сооружения); установка ограждения, шлагбаума; организация работы и содержания вахтеров (консьержей) и иного обслуживающего персонала; услуги, связанные с благоустройством земельного участка, предоставленного для строительства и (или) обслуживания капитального строения; установка дополнительного освещения на капитальном строении; установка и (или) техническое обслуживание запорно-переговорных устройств; иные услуги, необходимые для содержания и эксплуатации общего имущества совместного домовладения, определяемые на общем собрании участников совместного домовладения (общем собрании членов товарищества собственников).

Указанные «обязательные платежи» уплачиваются в зависимости от размера доли участника совместного домовладения в общем имуществе такого домовладения. Иной порядок распределения (не в зависимости от размера доли участника совместного домовладения) обязательных платежей возоможен, если участники примут такое решение на общем собрании. 

Таким образом, арендаторы коммерческой недвижимости, начиная с 8 июля 2021 года, не вправе нести обязательные платежи в отношении имущества совместного домовладения за участников совместного домовладения. 

(3) Изменять, передавать третьим лицам, участникам совместного домовладения имущество совместного домовладения теперь можно только с единогласного согласия всех собственников помещений 

Согласно пункту 3 статьи 7 Закона №135-З вопрос об уменьшении размера, в том числе в результате отчуждения общего имущества совместного домовладения, или увеличение размера общего имущества совместного домовладения (далее, если не предусмотрено иное, - изменение размера общего имущества совместного домовладения), передача общего имущества совместного домовладения во владение и (или) пользование одному или нескольким участникам совместного домовладения, иным лицам в случае, если это не нарушает прав и законных интересов участников совместного домовладения, производятся по решению общего собрания участников совместного домовладения, принятому единогласно всеми участниками совместного домовладения.

(4) Основные изменения по управлению имуществом совместного домовладения вступают в силу с июля 2021 года, а в соответствии со ст. 2 - 7 Закона N 78-З, п. 6 Постановления №384 установлен шестимесячный срок со дня вступления в силу Закона N 78-З для приведения в соответствие Закону N 135-З (в ред. от 04.01.2021) договоров о совместном домовладении и иных договоров, предусматривающих управление общим имуществом, заключенных до вступления в силу Закона N 78-З.

Основные нормативно-правовые акты, в том числе технические, регламентирующие совместное домовладение в нежилых строениях по состоянию на 27.08.2021 года:

• Кодекс Республики Беларусь от 07.12.1998 N 218-З (ред. от 05.01.2021) "Гражданский кодекс Республики Беларусь" (ст. 249, 250), (ГК);
• Закон Республики Беларусь от 04.01.2021 N 78-З "Об изменении Закона Республики Беларусь "О совместном домовладении" (Закон N 78-З);
• Закон Республики Беларусь от 08.01.1998 N 135-З (ред. от 04.01.2021) "О совместном домовладении" ( Закон №135-З);
• Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 02.07.2021 N 384 "О реализации Закона Республики Беларусь от 4 января 2021 г. N 78-З "Об изменении Закона Республики Беларусь "О совместном домовладении" (вместе с "Положением о порядке уплаты обязательных платежей в отношении общего имущества совместного домовладения в случае расположения в нежилом капитальном строении (здании, сооружении) жилых изолированных помещений", "Положением о порядке проведения местным исполнительным и распорядительным органом либо уполномоченной им организацией открытого конкурса по выбору уполномоченного лица", "Положением о порядке формирования и ведения государственного реестра организаций, которые могут выступать уполномоченным лицом по управлению общим имуществом совместного домовладения") (Постановление №384);
• ТКП 45-1.04-305-2016 «Техническое состояние и техническое обслуживание зданий и сооружений. Основные требования» (ТКП 45-1.04-305-2016).

---

---

ЧТО ЕЩЕ МОЖЕТ БЫТЬ ПОЛЕЗНО: 

Договор на управление общим имуществом совместного домовладения 2021;

Договор на дополнительные, коммунальные услуги 2021;